महाराष्ट्र शासनाने अलीकडेच मंजूर करून एप्रिल २०१८ मध्ये जनतेसाठी खुला केलेल्या २०३४ च्या विकास आराखड्यात जे लक्षणीय बदल सुचवले आहेत, त्यांचा मोठा प्रभाव या शहरावर पडू शकतो. परंतु विकास आराखडा २०३४ छोट्या छोट्या हप्त्यांमध्ये खुला केला जात आहे; त्याचा सारांश एप्रिलमध्ये आला, तर विकास नियंत्रण व प्रमोशन नियम (DCPR) २२ मे २०१८ रोजी प्रकाशित झाले. DP अहवाल व DP मानचित्रणे अजून खुली करण्यात आलेली नाहीत. तरीही ३० दिवसांचा सहभागी सूचनांचा अवधी मात्र सुरू झाला आहे, जो २१ जून २०१८ रोजी संपणार आहे. माहिती अशी तुकड्या तुकड्याने खुली होत असताना DP चा सखोल अभ्यास दिलेल्या वेळेत जवळपास अशक्य आहे. DP च्या सुलभ अंमलबजावणीसाठी DCR हे एक साधन आहे आणि म्हणूनच DP समजावून न घेता DCPR खुला करणे म्हणजे घोड्यापुढे गाडी बांधण्यासारखे आहे. DCPRs च्या प्रस्तावनेमधील चिंता निर्माण करणारे कळीचे मुद्दे पुढीलप्रमाणे आहेत:
- गावठाणे, कोळीवाडे, आदिवासी पाडे यांच्या सीमा दाखवण्यात आलेल्या नाहीत आणि “महसूल खात्याने निश्चित केल्यावर त्यांचा विचार करण्यात यावा.”
- DP मध्ये नैसर्गिक भाग म्हणून दाखवलेली, भरतीरेषेच्या समुद्राकडील बाजूस असलेली जमीन लगतच्या जमिनीच्या भागात गणली जाऊ शकते. जंगल जमीन, मिठागरे, तिवरांनी व्यापलेली जमीन आणि पाणथळ जमीन यांचा अपवाद.
- MRTP कायदा १९६६ च्या कलम ४० मध्ये शिफारस केल्याप्रमाणे हवे तसे कोणतेही अधिसूचित क्षेत्र स्पष्टपणे दर्शवण्यात आलेले नाही. झोपडपट्टी पुनर्वसन प्राधिकरण व विशेष नियोजन प्राधिकरण अधिसूचित क्षेत्रांमध्ये गणली जात असल्याने, मुंबईच्या ४१.२% लोकसंख्येला वगळण्यात आले आहे.
- जरी DCPR जनतेसाठी खुले होत असले तरी आरक्षणातील बदल दर्शवणारे DP नकाशे नाहीत. त्यामुळे विविध भूखंडांवरील बदलांची स्थाने व आवाका यांचे रहस्य तसेच राहते.
- इमारतींच्या उंचीची मानके; ऐतिहासिक, वगैरे वारशासंबंधी नियम, भूखंडांच्या बाजूला सोडावयाची जागा आणि मोकळ्या जागा यांसंबंधीच्या तरतुदींना भलत्या प्रमाणात सैल सोडताना DP २०३४ ने RDDP वर (२०३४ च्या विकास आराखड्याचा सुधारित मसुदा) दीर्घकाळ काम केलेल्या अनेक तज्ञांच्या सर्व शिफारशींकडे दुर्लक्ष केले आहे.
- कितीतरी भूखंडांवर रस्ता रुंदीचा काय परिणाम होईल, हेसुद्धा अज्ञात आहे; कारण हे रस्ते आजमितीस DP नकाशावर दाखवता येत नाहीत.
- DCPRs केवळ इंग्रजीतच प्रसिद्ध करण्यात आले आहेत. त्यामुळे केवळ हिंदी वा मराठीत वाचू शकणाऱ्या लोकसंख्येच्या प्रचंड मोठ्या भागास त्यांपासून दूर ठेवण्यात आले आहे.
DCPRs चे परीक्षण केल्यानंतर UDRI ला ज्या ढळढळीत चुका आढळल्या, त्या खाली देण्यात आल्या आहेत:
१. परवडणारी घरे (EP-४)
The definition of affordable housing has been eliminated – “Affordable Housing” means social housing in the nature of housing meant for economically weaker section, lower income group, middle income group and which also includes rental housing.
परवडणाऱ्या घरांची व्याख्या काढून टाकण्यात आली आहे – “परवडणारी घरे” म्हणजे आर्थिकदृष्ट्या दुर्बल घटक, अल्प उत्पन्न गट, मध्यम उत्पन्न गट यांच्यासाठी असलेल्या घरांची सामाजिक घरबांधणी; ज्यात भाड्याच्या घरांचाही समावेश होतो.
ही व्याख्या काढून टाकल्याने ही संज्ञा संदिग्ध बनते व तिचा हवा तो अर्थ लावता येतो. एका बाजूने जरी DP २०३४ मध्ये परवडणाऱ्या घरांचे आश्वासन देण्यात आले असले; तरी “आर्थिकदृष्ट्या दुर्बल घटक, अल्प उत्पन्न गट, मध्यम उत्पन्न गट” यांच्यासाठी असलेली “सामाजिक घरबांधणी” ज्यात “भाड्याच्या घरां”चा समावेश आहे, अशा संज्ञा असलेली पूर्वीची व्याख्याच काढून टाकण्याचा अर्थ लागत नाही. अशाने या संज्ञेचा अर्थ हवा तसा लावणे शक्य होते आणि यातून असे ध्वनित होते की या शहराला ज्याची नितांत गरज आहे, त्या अल्प उत्पन्न गटासाठी घरे बांधण्याच्या कर्तव्यापासून बांधकाम व्यावसायिक / खाजगी क्षेत्र यांना मुक्त करण्यात आले आहे. याशिवाय सुविधायुक्त जागेत काय असलेच पाहिजे, याच्या उदाहरणांची, ‘सार्वजनिक’ चा संदर्भासाहित यादीसुद्धा काढून टाकण्यात आली आहे.
२. निर्देशित जागा – Designated spaces – (EP-७)
निर्देशित जागांची व्याख्या काढून टाकण्यात आली आहे. पूर्वीच्या DCPRs नुसार “निर्देश” (designation) म्हणजे सुयोग्य अधिकार स्थानाने जमिनीच्या एका तुकड्यावर पुरवलेली वा उपलब्ध केलेली एखादी सार्वजनिक सुविधा. ह्या संज्ञेचा संबंध सार्वजनिक मोकळ्या जागा, धार्मिक जागा, फेरीवाले क्षेत्र व संवर्धन क्षेत्र यांच्याशी आहे. परंतु या संज्ञेऐवजी आता आरक्षित जागा वा अगोदरपासून सुविधा असलेल्या जागा, असे आले आहे. याचा अर्थ असा होतो की सध्या ज्या जागी सुविधा आहेत, त्याच जागा DP २०३४ मध्ये मोडतात. आणखी जागा सार्वजनिक वापरासाठी म्हणून मुद्दाम निर्देशित केल्या जातील की नाही, याविषयी स्पष्टता नाही.
३. लेआउट/ करमणुकीच्या मैदानाचा भूखंड/ उघड्या जागा (EP-८)
लेआउट भूखंड, करमणुकीसाठी असलेली मैदाने व उघड्या जागा यांची व्याख्या काढून टाकण्यात आली आहे. DP मधील कितीतरी ठिकाणी सार्वजनिक सुविधा, सार्वजनिक उघडी जागा व सार्वजनिक जमीन या शब्दप्रयोगांतील ‘सार्वजनिक’ हा संदर्भ काढून टाकण्यात आला आहे. या कृतीमागचा उद्देश शंकास्पद आहे. सुविधांचा उल्लेख असताना ‘सार्वजनिक’ हा शब्द काढून टाकण्याचा अर्थ होतो की बहुसंख्य जनतेला त्यांचा वापर करता येणार नाही. म्हणूनच सार्वजनिक जमीन, सार्वजनिक सुविधा आणि सार्वजनिक म्हणजे जे काही असेल ते, यांची व्याख्या होणे व त्यांचा स्पष्ट निर्देश होणे अत्यावश्यक आहे.
४. विशेष विकास विभाग (EP-१२६, EP-१२८)
अ-विकास विभाग काढून टाकण्यात आले असून त्यांचा समावेश विशेष विकास विभागांमध्ये (SDZ) करण्यात आला आहे. आश्चर्याची गोष्ट म्हणजे परवडणाऱ्या घरांची निर्मिती SDZ मध्ये घालण्यात आली आहे; मात्र परवडणाऱ्या घरांच्या निर्मितीचा संबंध कशाकशाशी येईल, याचा खुलासा सुधारित DCPRs मध्ये नाही. याखेरीज SDZ मधील FSI ०.२ वरून ०.५ पर्यंत वाढवण्यात आला असून त्यात किनाऱ्यावरील आरामगृहे (बीच रिजॉर्ट्स), हॉटेले, मोटेल, रेस्टॉरंट्स, हेल्थ फार्म्स, जलक्रीडा केंद्रे, आर्ट्स व क्राफ्ट्स संकुले, गोल्फ कोर्सेस, ग्लायडिंग, पॉवर ग्लायडिंग, ग्रास स्कीइंग सुविधा, मरीनाज, बोटी लावण्यासाठी जेट्टीज व पॉनटून्स आणि पोहण्याचे तलाव यांसारख्या ऐषारामी उपक्रमांना परवानगी देण्यात आली आहे.
५. सार्वजनिक उपयोगासाठी आरक्षित जमिनीचा विकास (EP-३०)
सुविधांच्या मोकळ्या जागा कोणकोणत्या उपयोगासाठी व संलग्न उपक्रमांसाठी वापरता येतील, याची एक यादी नवीन तरतुदींमध्ये देण्यात आली आहे. हे आरक्षण शाळा व रुग्णालयांसाठी असले, तरी काही संलग्न उपक्रम गोंधळात टाकतात. उदाहरणार्थ, महापालिका शाळा, प्राथमिक व माध्यमिक शाळा, विशेष शाळा आणि उच्च शिक्षण संस्था यांसारख्या शैक्षणिक संस्थांमध्ये संलग्न उपक्रम म्हणून ‘योगालये’ आहेत. त्याचप्रमाणे क्रीडांगणे, उद्याने व मैदाने यांमधील संलग्न उपक्रमांमध्ये अस्विपश्यना/योग व ध्यान अशा विशिष्ट उपक्रमांचा समावेश आहे ज्याचा कसलाही खुलासा देण्यात आलेला नाही. सुविधांसाठी उघड्या जागा या तरतुदीला छेद देत ‘सार्वजनिक’ जागा ‘खाजगी’ वापरासाठी खुल्या करण्याचीच ही चलाखी वाटते.
६. मंचांवर अनुमती असलेल्या लेआउट मोकळ्या जागा (LOS)
करमणुकीसाठी असलेल्या मोकळ्या जागा वा लेआउट मोकळ्या जागा यांच्यासाठी असलेल्या तरतुदींमध्ये म्हटले आहे की सर्वात वरच्या मंचावर संपूर्ण LOS देताना झाडे लावण्यासाठी व आगीच्या बंबांच्या येण्याजाण्यासाठी १.५ मीटरचे अंतर सोडणे आवश्यक आहे. याचा अर्थ असा होतो की मंचावरील मोकळी जागा सर्व जनतेला नव्हे तर काही मोजक्या लोकांनाच वापरता येईल. शिवाय, अशा तरतुदीमुळे आणीबाणीच्या स्थितीतील निर्णायक महत्त्वाच्या सेवा पुरवण्यावर जबर मर्यादा पडेल. करमणुकीच्या जागेसंबंधी सर्वोच्च न्यायालयाने २०१३ मध्ये दिलेल्या निवाड्यात (बृहनमुंबई महानगरपालिका व इतर … वादी विरुद्ध कोहिनूर CTNL इन्फ्रास्ट्रक्चर कंपनी प्रायव्हेट लिमिटेड व इतर एक …प्रतिवादी) स्पष्ट केले आहे की “मंचावर करमणुकीसाठी जागा देण्याची अनुमती नियमामध्ये असल्या कारणाने कदाचित महापालिकेने तळाच्या पातळीवरील कारामुकीची जागा कमी होण्याकडे दुर्लक्ष केले असावे. असा अर्थ लावणे जर योग्य मानले, तर तळाच्या पातळीवरील करमणुकीची जागा अगदी शून्यसुद्धा होऊ शकते.”
खेरीज, तरतुदीत “आगीच्या बंबाच्या हालचालीसाठी … कडेला (marginal) मोकळ्या जागा” असेही म्हटले आहे. परंतु अलीकडच्या काळातील अपघाती आगींमुळे ओढवलेल्या दुर्घटना पाहता आणीबाणीच्या सेवांसाठी जागा ठेवणे अत्यावश्यक आहे. उदाहरणार्थ, उंच इमारतींच्या भोवती आगीच्या बंबांना फिरता येण्यासाठी असलेल्या तरतुदी सारख्या असण्याची शाश्वती नसल्यामुळे आगीच्या धोक्याचा विशेष विचार करण्यावर न्यायालयाने जोर दिला होता. “म्हणून, अशा उंच इमारतींमध्ये राहणारे, आसपासचे रहिवासी आणि बंबवाले यांच्या सुरक्षिततेच्या प्रश्नाकडे तातडीने लक्ष देणे आवश्यक आहे.”
७. महापालिका आयुक्तांना असलेले स्वयंनिर्णयाचे (discretionary) अधिकार
DCPRs नी MCGM चे निर्णयाधिकार अधिकच सौम्य केले असून त्यातले बहुतेक महापालिका आयुक्तांच्या कार्यालयात एकवटले आहेत. असे एकंदर DCPRs मधील अनेकानेक तरतुदींच्या बाबतीत करण्यामागची कारणमीमांसा अनुपस्थित आहेच; परंतु तात्काळ लक्ष वेधण्याची गोष्ट म्हणजे महापालिका आयुक्तांना विशेष अधिकार देण्याच्या तरतुदींमुळे महापालिकेतील चर्चेची प्रक्रिया डावलली जात आहे.
- उदाहरणार्थ, विकासासाठी द्यावयाच्या परवानगीमधील कामकाजाच्या रीतीसंबंधी विशेष परवानगी महापालिका आयुक्तांना प्रदान करण्यात आली आहे. मात्र, या परवानगीचे स्वरूप काय, याचे स्पष्टीकरण नाही.
- In addition, the Commissioner has the power to override the decisions taken by the Mumbai Heritage Conservation Committee and his decision will be final in this regard. The MHCC was constituted to study and make appropriate recommendations to the city’s heritage structures. There is no elaboration on the rationale for this special provision nor has any due process to be followed, if any, specified herein
- त्याचप्रमाणे मुंबई वारसा (heritage) संवर्धन समितीने घेतलेल्या निर्णयांची पायमल्ली करण्याचा अधिकार आयुक्तांना आहे, ज्यांचे निर्णयच अंतिम समजले जातील.शहराचा वारसा म्हणावीत अशा बांधकामांचा अभ्यास करून योग्य त्या शिफारशी करण्यासाठी MHCC घटित करण्यात आली होती. या विशेष तरतुदीचा कसलाही विस्तारपूर्वक खुलासा नाही की यासंबंधी योग्य प्रक्रिया कोणती, हे सांगितलेले नाही.
- एखाद्या भागातील सुविधांची तपासणी करून अस्तित्वात असलेल्या अमुक सुविधेची यापुढे गरज नाही, असाही निर्णय आयुक्त विशेष अनुमतीद्वारे घेऊ शकतात.शहरात मुळातच दुर्मिळ असलेल्या मोकळ्या जागा यामुळे अधिकच धोक्यात येऊ शकतात कारण अ-निर्देशित जागांच्या बाबतीत निर्णय घेणारे अधिकारपद एकमेव आयुक्त, हे असेल.
- वाहतूक सुरळीत व्हावी म्हणून गाडीरस्त्यातली ट्राफिक आयलंड्स एकमेकांशी जोडण्याचा निर्णयही आयुक्त विशेष अनुमतीद्वारे घेऊ शकतात. परंतु ट्राफिक आयलंड्सची गणना मोकळ्या जागांमध्ये करण्यात आली आहे. म्हणजेच, अशा प्रकारचा कोणताही बदल, मोकळ्या जागा व करमणुकीच्या जागांबाबत परवानगी असलेल्या अन्य बदलांशी जोडला, तर सार्वजनिक वापरासाठी उपलब्ध असलेल्या मोकळ्या जागांना गंभीर धोका निर्माण होऊ शकतो.
- निर्देश व आरक्षण यांचा स्थानबदल (EP २२)
- स्थानाचा आकार, निर्देशाचा (designation) वापर यातील विसंगतीमधील दुरुस्ती आपोआप DP मध्ये नोंदली जाईल.
- लेआउट करमणुकीचे मैदान यावरील सर्व प्रस्तावित आरक्षण आयुक्तांकडून काढून टाकले जाईल.
- नैसर्गिक क्षेत्र म्हणून दाखवलेली जमीन जर ठरलेले निकष पूर्ण करत नसेल, तर आयुक्त त्याचे रुपांतर NDZ/SDZ मध्ये करू शकतात.
यातील कोणत्याही अपवादात MRTP कायदा १९६६ चा संदर्भ घेतलेला नाही; म्हणजेच त्यांची वैधता व कारणमीमांसा शंकास्पद आहे.
८. विकासासाठीच्या परवानगीस अपरिवर्तनीय संमती (EP-१६, EP-७७)
MHADA सोसायट्यांचा विकास वा क्लस्टर विकास योजना यांसाठी भाड्याच्या मालमत्तेचा मालक वा विकासक यांना लागणाऱ्या अपरिवर्तनीय संमतीचे प्रमाण परवानगीच्या तरतुदींमध्ये ७०% वरून ५१% पर्यंत उतरवण्यात आले आहे. म्हणजेच, पुनर्विकास व क्लस्टर विकास प्रकल्पांसाठी अशी संमती मिळवणे आता अधिक सोपे होईल. DP २०३४ मध्ये देण्यात आलेल्या परवडणाऱ्या घरांची निर्मिती वाढवण्याच्या आश्वासनाकडे पाहता किमान आवश्यक संमती केवळ निम्म्या भाडेकरुंपर्यंत उतरवण्याने कोणत्याही एका इमारतीतील भाडेकरू खाजगी हितसंबंधांसमोर दुबळे ठरण्याची शक्यता आहे.
९. समावेशक घरबांधणी (EP-२०)
समावेशक घरबांधणीसाठी आवश्यक क्षेत्रफळाची मर्यादा सध्याच्या २००० चौरस मीटरवरून ४००० चौरस मीटरपर्यंत वाढवण्यात आली आहे. मात्र, हे लक्षात घ्यायला हवे की असे, १ एकर वा त्याहून मोठे भूखंड मुंबईतील जमिनीच्या जेमतेम ५% आहेत. म्हणजेच, भरघोस आश्वासन दिलेली समावेशक घरबांधणी करण्यासाठी नगण्य वा शून्य जागा शिल्लक आहे. शिवाय, या तरतुदींनुसार निर्माण करावयाच्या सुविधांची तरतूद काढून टाकण्यात आली आहे. DP २०३४ मध्ये जरी वाढीव घरबांधणीचे आश्वासन असले, तरी वास्तव फार वेगळे आहे.
१०. मेट्रो स्थानकांमधील फेरबदल (EP-४१)
मेट्रो स्थानकांच्या तरतुदींमध्ये मेट्रो सेवेसाठी राखून ठेवलेल्या जागेच्या २०% जागेवर पार्किंग सुविधा देण्याची परवानगी आहे. मात्र, तेथे पार्किंगऐवजी आणखी कोणत्या सुविधा देता येतील, याचा उल्लेख नाही. सार्वजनिक पार्किंग सुविधा जरी आवश्यक असली; तरी सार्वजनिक वाहतुकीच्या विविध मार्गांमध्ये सुलभ येजा करण्याची सुविधा जास्त महत्त्वाची आहे. मुंबईच्या भूगोलात सध्याच्या रेल्वे व BEST बस यांच्या जाळ्यासोबत लवकरच सर्वांगीण मेट्रो सेवा धावू लागणार असल्याने सेवांना जोडण्याच्या सुविधेकडे आवर्जून लक्ष देणे गरजेचे आहे.
११. उंच इमारती (EP-४३)
महापालिका आयुक्त एक हाय राईज समिती बनवून १२० मीटरपेक्षा जास्त उंचीच्या इमारतींच्या बाबतीत सल्ला देतील. सध्या ही मर्यादा ७० मीटर आहे. हा सर्वोच्च न्यायालयाच्या निवाड्याचा (दिवाणी अपील क्र. १११५० – २०१३ मधील) (@स्पेशल लीव अर्ज (दिवाणी) क्र. ३३४०२/२०१२) भंग आहे. या निवाड्यात अध्याहृत आहे की ७० मी.पेक्षा जास्त उंच इमारतींच्या बाबतीत हाय-राईज समिती तपासणी करेल.
हाय-रायजेस याची व्याख्या पूर्वी २४ मीटर बांधकाम, अशी होती; जी आज ३२ मीटर उंच बांधकाम, अशी कोणत्याही खुलाशाविना करण्यात आली आहे. खेरीज, सर्वोच्च न्यायालयाने बनवलेल्या हाय राईज समिती (HRC) या सध्याच्या तज्ञ समितीला मोठ्या प्रमाणात सौम्य करून तिच्या जागी नवीन HRC घडवण्यात आली आहे; जिचे सभासद आहेत:
- कार्यरत असलेले स्ट्रक्चरल इंजिनियर – सदस्य
- शिक्षक स्ट्रक्चरल इंजिनियर – सदस्य
- मुख्य अग्निशमन अधिकारी – सदस्य
- किंवा अन्य कोणीही सदस्य
माननीय सर्वोच्च न्यायालयाच्या पूर्व परवानगीने
समितीच्या या रचनेमागे सुसंगती दिसत नाही, विशेषतः या यादीत एका कार्यरत असलेल्या इंजिनियरच्या जोडीला एक शिक्षक स्ट्रक्चरल इंजिनियरसुद्धा आहे. ‘अन्य कोणीही सदस्य’ यांची अर्हता काय असणार? सुरक्षिततेच्या मानकांच्या बाजूने विचार करतां शहरातील बांधकामांची कामगिरी लाजिरवाणी असताना या बांधकामांवर नजर ठेवणारी यंत्रणा म्हणून HRC ची भूमिका कळीची ठरते. म्हणूनच उंचीचा निकष १२० मी करण्यामागे आणि वरवर दुर्बल भासणाऱ्या पुनर्रचित HRC मागे असलेली भारदस्त कारणमीमांसा महापालिकेने स्पष्ट करायला हवी.
याशिवाय, ७० मीटरपेक्षा उंच असलेल्या इमारतींसाठी दर ७० मीटरवर संपूर्ण मजल्याकरिता फायर चेक मजला असावा, असे बंधन आहे. या शहरातील दाट घनता पाहता आणि शहराच्या अग्निसुरक्षेविषयी काळजी वाटणाऱ्या घटकांचा विचार करता ही मर्यादा राष्ट्रीय बांधकाम निर्बंध मानकांनुसार असायला हवी.
१२. पर्यावरणावरील परिणाम
- विविध सुविधांच्या बाबतीतील लँडस्केपिंगच्या संदर्भातील DCPRs अंतर्गत, झाडे व वृक्षारोपण यांच्या बाबतीत “देशी” हा शब्द काढून टाकलेला आहे. नैसर्गिक परिसराच्या वाढीसाठी व संगोपनासाठी अत्यावश्यक असलेल्या देशी वनस्पतींचा संदर्भ काढून टाकण्याची इच्छा शासनाला का व्हावी, हा बुचकळ्यात टाकणारा प्रश्न आहे. देशी वृक्षांचे अस्तित्व स्थानिक जैवविविधतेसाठी पूरक तर असतेच; शिवाय स्थानिक वनस्पती व प्राणी यांच्या संरक्षणासाठीदेखील त्याने मदत होते. आणखी भर म्हणजे हा शब्द काढून आपल्या नैसर्गिक परिसराचे रक्षण करतील अशा झाडा-झुडुपांची व इतर वनस्पतींची नमुनेदार यादीसुद्धा देण्यात आलेली नाही. आश्चर्याची गोष्ट म्हणजे संपूर्ण दस्तावेजात जरी देशी हा उल्लेख खोडून टाकलेला असला; तरी “पक्षी घरटी करण्यासाठी आकर्षित होतील, अशा देशी जातींना प्राधान्य देऊन निवडले जाईल,” असा उल्लेख आहे. या विसंगतीमुळे, वाढत्या प्रदूषणामुळे बेजार होत असलेल्या मुंबईसारख्या शहरासाठी महत्त्वाच्या अशा लँडस्केपिंगच्या बाबतीत DCPR मध्ये शिफारस करताना शासनाने काही गंभीर विचार केला आहे की नाही, असा प्रश्न उपस्थित होतो.
- पर्यावरणावरील प्रभावाचे मूल्यांकन (EIA) या कलमाखालील बदलामुळे MCGM “कालबद्ध पद्धतीने जोखमीचे तपशीलवार विश्लेषण करेल … आणि MCGM च्या अधिकारक्षेत्रासाठी सर्वसमावेशक अशी पर्यावरणावरील प्रभावाचे मूल्यांकन करणारी योजना तयार करेल.” या विधानाची उचलबांगडी झाली आहे. हा MRTP कायदा १९६६ चा व २००५ च्या मुंबईतील पूरस्थितीवरील सत्यशोधन समितीच्या अहवालाचा भंग आहे.
- नैसर्गिक भागातील बांधकामयोग्य विकासाअंतर्गत बदलांद्वारे विकासाला, सक्षम अधिकारी मान्यतेनंतर अनुमती देण्यात येते. मात्र, अशा बदलांमध्ये विकासावरील मर्यादेचा उल्लेख होत नाही. या प्रकारच्या विकासाला सर्व तऱ्हेने स्पष्ट करणे आवश्यक आहे. (EP-१३२)
- तसेच, सक्षम अधिकारपदाची मान्यता घेऊन आरक्षित हिरव्या पट्ट्यांमध्ये देखील इतर भागांप्रमाणे विकास करता येतो. खाजगी हितासाठी दुरुपयोग होण्याची शक्यता असल्यामुळे याचेही स्पष्टीकरण आवश्यक आहे. (EP-१३३)
१३. झोपडपट्ट्यांसाठी वाढीव चटई क्षेत्र निर्देशांक (भाग ४)
ज्या भागांना झोपडपट्ट्या म्हणून जाहीर करण्यात आले आहे, त्यांच्यासाठी नियोजनाचे अधिकार आता महापालिकेला देण्यात आले आहेत. अशा स्थितीत नेमक्या याच हेतूने स्थापन करण्यात आलेल्या झोपडपट्टी पुनर्वसन प्राधिकरणाचे (स्लम रिहॅबिलिटेशन अथॉरिटी) काम काय असणार आहे? या बाबतीत कोणताही खुलासा करण्यात आलेला नाही.
१४. झोपडपट्टी पुनर्वसनासाठी पुनर्विकास (EP-९६)
‘अवघड प्रकार’ (difficult category) हा शब्दप्रयोग काढून टाकण्यात आला आहे. एखादा भाग ‘अवघड प्रकार’ म्हणून जाहीर होणे, याला झोपडपट्टीतील रहिवाशांच्या पुनर्वसनाच्या दृष्टीने निर्णायक महत्त्वाचे होते. आणखी भागांना अवघड प्रकार ठरवल्याने कोणते भाग कमालीच्या गर्दीचे, दाट वस्तीचे, अस्वच्छ परिसराचे आहेत, हे निश्चित करता येत असे. पूर्वीच्या तरतुदीला स्पष्टपणे “मानवी जीविताची हानी टाळण्याकरिता पुनर्वसन करण्यासाठी” असे म्हणण्यात आले होते. या तरतुदीचा संबंध इतक्या मोठ्या प्रमाणावरील मानवी जीवांशी असल्यामुळे, या अतिमहत्त्वाच्या तरतुदीला गालाल्याने घोर समस्या निर्माण होणार आहेत.
१५. कायमस्वरूपी ट्रांझिट झोपडपट्टी गाळ्यांतर्गत भाड्याची घरे (EP-१०२)
कायमस्वरूपी ट्रांझिट झोपडपट्टी गाळ्यांतर्गत भाड्याची घरे आता नसतील. यासाठी कोणतेही कारण देण्यात आलेले नाही. खेरीज, ५ किमीअंतरापर्यंत असलेल्या योजनांना एकत्र करण्याला परवानगी देण्यात आली आहे. यामुळे बिल्डर/विकासक यांना झोपडपट्टी गाळ्यांना विशाल भागातील अन्य विक्री गाळ्याकडे फिरवणे शक्य होणार आहे. या तरतुदीमुळे दंडक हवे तसे मोडण्याला भरपूर वाव मिळेल. हे अत्यंत आक्षेपार्ह आहे.
१६. पुनर्विकास प्रकल्पांना वाढीव FSI (EP-८४)
क्लस्टर इमारतींच्या पुनर्विकासाअंतर्गत, उपनगरांसाठी भूखंडाचा किमान आकार १०००० चौरस मीटर करण्यात आला आहे. यामुळे उपनगरातील बहुसंख्य भूखंड वगळले जातील आणि क्लस्टर विकास प्रकल्प सुरू करण्यापासून विकासक परावृत्त होतील, ज्यामुळे उपनगरांतील परवडणाऱ्या घरांची कमतरता आणखीच गंभीर होणार आहे.
१७. चटई क्षेत्रावरील क्रॉस अनुदान (EP-७९)
सेस (cess) असलेल्या इमारतींच्या पुनर्बांधकामाखालील / पुनर्विकासाखालील तरतुदींमध्ये रहिवाशांचे पुनर्वसन करता येईल आणि तसे करताना त्यांना कमाल १२० चौ. मी. (१२९२ चौ. फूट) व किमान २७.८८ चौ. मी. (३०० चौ. फूट) चटई क्षेत्र दिले जाईल. शहराला जेव्हा परवडणाऱ्या व समावेशक घरबांधणीची गरज आहे; तेव्हा केवळ एकाच गटावर लक्ष केंद्रित करून पालिका क्रॉस अनुदान देताना दिसते. आपल्या सर्व नागरिकांसाठी DP २०३४ मध्ये अधिक समावेशक व परवडणाऱ्या तरतुदी घातल्या जाव्यात.
१८. वारशाचे संवर्धन (EP-१५१)
वारसा संवर्धनाच्या तरतुदींनुसार राज्य शासनाकडे संमतीसाठी प्रलंबित असलेल्या, प्रसिद्ध झालेल्या मसुद्यातील यादी अंतरिम काळापुरती वारसा यादीचा भाग असल्याचे मानले जाईल. याशिवाय यातील बदलांमुळे महापालिका आयुक्तांना मुंबई वारसा संवर्धन समितीच्या (MHCC) शिफारशींच्या वरताण करण्याची विशेष मुभा मिळाली असून या संदर्भात आयुक्तांचा निर्णय अंतिम मानला जाईल. महापालिका आयुक्तांना मिळालेल्या विशेष परवानग्यांमुळे MHCC अत्यंत सौम्य झाली असून महत्त्वाच्या वारसा बांधकामांना गंभीर धोका निर्माण झाला आहे. खेरीज, वारसा बांधकामांच्या दुरुस्तीसाठी यापुढे मुंबई वारसा संवर्धन समितीचे न हरकत प्रमाणपत्र (NOC) गरजेचे नाही. या तरतुदी अगदीच दुबळ्या असून यामागचा उद्देश जर आपल्या वर्षाचे रक्षण व संवर्ध करणे, हे असेल; तर यांमध्ये पूर्ण स्पष्टता येण्याची गरज आहे.
१९. घन कचरा व्यवस्थापन पद्धती
शहर घन कचऱ्याच्या व्यवस्थापनातील समस्यांमुळे बेजार होत असताना DP २०३४ मधून चिंतेत आणखी वाढ होत आहे. जैवविघटन होणाऱ्या कचऱ्यावर प्रक्रिया करणारी यंत्ररचना २०,००० चौरस मीटरपेक्षा विशाल जागांवर उभारण्याचा प्रस्ताव जरी स्वागतार्ह असला; तरी २००० चौरस मीटरपेक्षा विशाल मोकळ्या जागांच्या १०% भागावर घन कचरा व्यवस्थापन प्रणाली उभारण्याची तरतूद (EP-५३) भीतीदायक आहे. यामुळे करमणुकीसाठी असलेल्या जागांचे मूल्य संशयात सापडून त्या जागांचा वापर करणाऱ्यांचे आरोग्य धोक्यात येऊ शकते.
२०. औद्योगिक विभागांचा वापर
औद्योगिक विभागामध्ये हॉटेल बांधण्याला परवानगी देणाऱ्या तरतुदीत म्हटले आहे, “बंधनांमुळे औद्योगिक वापरासाठी बांधकाम करणे अशक्य झाल्यास खोल्या असलेल्या हॉटेलांना औद्योगिक विभागात परवानगी आहे.”
हे शहर आणि त्यात राहणारी जनता यांचे हित सांभाळण्याची महापालिकेची कितपत इच्छा आहे, असा एक गंभीर प्रश्नच या तरतुदींमुळे उभा राहतो. औद्योगिक जमिनीवर (मुलुंड, LBS मार्ग) हॉटेलांचे बांधकाम करण्याची कल्पना मुळातच संशयास्पद आहे; कारण त्या जागा इतर सार्वजनिक उपयोगांसाठी वापरणे शक्य असते. शिवाय पर्यटन विकास क्षेत्र समितीमध्ये शासकीय यंत्रणांना प्रतिनिधित्व आहे; स्थानिकांना नगण्य आहे. त्यामुळे ही DCPR आलीच कुठून असा प्रश्न उद्भवतो. पर्यटन विकास क्षेत्राचा उल्लेख SDZ -२ मध्ये आहे, जे आताच्या बदलांनुसार अस्तित्वात नाही. संदिग्धता व अर्थ लावण्यातील गफलत यांना टाळायचे असेल, तर अशा ढळढळीत चुका दुरुस्त व्हायलाच हव्यात.
२१. पर्जन्य जल साठवण (EP-१५८)
जे घरमालक पर्जन्य जल साठवणाचे बांधकाम करू शकत नाहीत; त्यांना दंड करण्याची तरतूद (बिल्टअप क्षेत्रफळातील दर १०० चौरस मीटरमागे रू.१०००/-) पर्जन्य जल साठवणामध्ये आहे. हे आश्चर्यजनक आहे कारण मुंबईसारख्या शहरात भूजल पातळी अगोदरच बऱ्यापैकी वर असल्याकारणाने व ते पाणी खारट असल्यामुळे या प्रमाणावरील जल साठवण करणे जवळ जवळ अशक्य आहे. त्यामुळे मालकांवर असा दंड आकारणे गैर आणि अपुऱ्या माहितीवर आधारित आहे. हा तोंडदेखलेपणा असावा.
एकंदरीत, सध्या खुल्या केलेल्या विकास आराखडा (DP) २०३४ ची अधिसूचना, सोबत DP नकाशे व DP अहवाल नसल्यामुळे अपुरी आहे. आराखड्यातील भूवापरातील बदलाचा अभ्यास करणे कष्टाचे काम झाले आहे. त्यामुळे DP च्या वगळलेल्या भागावर आक्षेप नोंदवणे, माहितीपूर्ण सूचना करणे अशक्य आहे. याशिवाय अर्धवट खुली केलेली DP कागदपत्रे केवळ इंग्रजीतच प्रसिद्ध झाली आहेत. म्हणजेच मराठी व हिंदी भाषक जनतेला सूचना करण्याच्या / आक्षेप नोंदवण्याच्या प्रक्रियेत सहभागी होता येत नाही.
येत्या २० वर्षांमध्ये १२.५ लक्ष लोकांवर प्रभाव पडणाऱ्या या विकास आराखड्याचा विचार कमीत कमी त्यातील सर्व घटक प्रसिद्ध झाल्यावर, समावेशक रीतीने व्हायला हवा. यास्तव, सर्व DP दस्तावेजांचा संच; DP अहवाल, DP नकाशे व DCPR यांच्यासह hindi व मराठी या भाषांमध्ये एकाच वेळी खुला व्हावा आणि सर्व कागदपत्रे प्रसिद्ध झाल्यावरच ३० दिवसांच्या सहभागी सूचनांचा कालखंड सुरू व्हावा, अशी आमची शिफारस आहे.
